Как выбрать генерального проектировщика жилого комплекса и сравнить коммерческие предложения
В трёх коммерческих предложениях на проектирование одного ЖК обещан «полный комплекс работ». Но у одной компании в цену входят наружные сети и сопровождение экспертизы, а у другой — только основные разделы. Цифры есть, а сравнивать их пока рано.
Чтобы выбрать генерального проектировщика ЖК, сначала приведите предложения к одному составу работ. Затем сравните полный бюджет, команду, сроки и условия договора. Ниже — таблица проверки КП и вопросы для встречи с проектировщиком.
Чтобы выбрать генерального проектировщика ЖК, сначала приведите предложения к одному составу работ. Затем сравните полный бюджет, команду, сроки и условия договора. Ниже — таблица проверки КП и вопросы для встречи с проектировщиком.
За что отвечает генеральный проектировщик
Генеральный проектировщик собирает проект в единое целое: увязывает архитектуру, конструкции и инженерные системы, координирует специалистов и выдачу документации. Например, после изменения планировки нужно проверить, что изменится в вентиляции, стояках, проёмах и других связанных решениях.
Но название услуги не определяет весь её объём. Разработка проектной и рабочей документации, работа с экспертизой, координация подрядчиков заказчика, выезды и авторский надзор могут входить в разные договоры. Поэтому первый вопрос к КП — что именно получит заказчик за указанную сумму.
Но название услуги не определяет весь её объём. Разработка проектной и рабочей документации, работа с экспертизой, координация подрядчиков заказчика, выезды и авторский надзор могут входить в разные договоры. Поэтому первый вопрос к КП — что именно получит заказчик за указанную сумму.
Как сравнить коммерческие предложения на проектирование
Условный пример: в первом КП — 45 млн рублей за нужный состав работ. Во втором — 39 млн, но ещё 7 млн стоят необходимые работы вне КП. После уточнения состава получается 45 против 46 млн. Это не рыночные расценки; в примере приняты одинаковые условия по НДС.
Чтобы получить сравнимые предложения, всем участникам передают одно техническое задание и одинаковые исходные данные. В задании указывают площадь, корпуса, этажность, паркинг, встроенные помещения, очереди строительства, нужные стадии и сроки. Отдельно — требования к BIM и составу выдачи.
Если части данных пока нет, это тоже нужно сообщить. Проектировщик должен показать, на каких предположениях рассчитана цена и что придётся уточнить позже.
Для каждого пункта таблицы отметьте по участникам: «включено», «не включено» или «нужно уточнить». Затем уточните границы работ и стоимость исключений. Так сразу видно, где предложения пока нельзя сравнивать.
Низкая цена сама по себе не повод отказываться от компании. Она может объясняться повторяемыми решениями или доступной командой. Но эту разницу проектировщик должен уметь объяснить.
Чтобы получить сравнимые предложения, всем участникам передают одно техническое задание и одинаковые исходные данные. В задании указывают площадь, корпуса, этажность, паркинг, встроенные помещения, очереди строительства, нужные стадии и сроки. Отдельно — требования к BIM и составу выдачи.
Если части данных пока нет, это тоже нужно сообщить. Проектировщик должен показать, на каких предположениях рассчитана цена и что придётся уточнить позже.
Для каждого пункта таблицы отметьте по участникам: «включено», «не включено» или «нужно уточнить». Затем уточните границы работ и стоимость исключений. Так сразу видно, где предложения пока нельзя сравнивать.
Что сравнивать | Что уточнить в каждом КП |
Стадии и разделы | Входят ли концепция, проектная и рабочая документация; какие корпуса, очереди и системы охвачены. |
Детализация | Какие чертежи, узлы, ведомости и спецификации получит заказчик. |
Территория и сети | Входят ли генеральный план, благоустройство и наружные сети; где заканчиваются границы работ. |
BIM и смежники | Кто объединяет модели, проверяет их и координирует подрядчиков заказчика. |
Экспертиза | Кто готовит ответы и исправляет документацию; включена ли плата экспертной организации. |
Изменения | Какие варианты и пересмотры задания учтены в цене, как оплачиваются дополнительные работы. |
Строительство | Предусмотрены ли ответы на вопросы, выезды и авторский надзор; на какой период. |
Цена и условия | Указаны ли НДС, исключения, стоимость этапов, порядок оплаты и срок действия предложения. |
Низкая цена сама по себе не повод отказываться от компании. Она может объясняться повторяемыми решениями или доступной командой. Но эту разницу проектировщик должен уметь объяснить.
Сравните полную стоимость проектирования
Раздел «Не входит в стоимость» стоит читать так же внимательно, как итоговую сумму. Изыскания, обследования, наружные сети, дизайн мест общего пользования, специальные разработки и авторский надзор могут выполняться отдельными организациями. Это нормально, если понятно, кто их заказывает, оплачивает и увязывает с остальным проектом.
Для сравнения к цене КП прибавляют стоимость необходимых работ, которые в него не вошли, и другие обязательные расходы по проектированию. Все предложения считают для одного объёма: например, одинакового числа выездов и периода сопровождения. НДС показывают отдельно.
Неизвестная стоимость — не ноль. Если нужная работа не оценена, до выбора подрядчика лучше получить расчёт, а не рассчитывать, что стороны договорятся по ходу проекта.
Отдельный вопрос — корректировки. Исправление ошибки в документации и изменение утверждённой планировки по просьбе заказчика имеют разные причины. Формулировка «включены два круга правок» этого различия не объясняет. В договоре нужно отдельно описать оба случая, в том числе работу с замечаниями экспертизы.
Цена за м² помогает только при одинаковом составе услуг и способе подсчёта площади. Ставки, рассчитанные на площадь квартир и на площадь всего комплекса с паркингом, напрямую сравнивать нельзя.
Для сравнения к цене КП прибавляют стоимость необходимых работ, которые в него не вошли, и другие обязательные расходы по проектированию. Все предложения считают для одного объёма: например, одинакового числа выездов и периода сопровождения. НДС показывают отдельно.
Неизвестная стоимость — не ноль. Если нужная работа не оценена, до выбора подрядчика лучше получить расчёт, а не рассчитывать, что стороны договорятся по ходу проекта.
Отдельный вопрос — корректировки. Исправление ошибки в документации и изменение утверждённой планировки по просьбе заказчика имеют разные причины. Формулировка «включены два круга правок» этого различия не объясняет. В договоре нужно отдельно описать оба случая, в том числе работу с замечаниями экспертизы.
Цена за м² помогает только при одинаковом составе услуг и способе подсчёта площади. Ставки, рассчитанные на площадь квартир и на площадь всего комплекса с паркингом, напрямую сравнивать нельзя.
Проверьте опыт и команду проектировщика
Портфолио показывает, что делала компания. Для нового проекта важно ещё и то, кто будет работать сейчас. Стоит попросить показать близкие по сложности ЖК и уточнить роль компании: она была генпроектировщиком, разрабатывала отдельные разделы или только создавала BIM-модель?
Уточняют и результат: разработана концепция, получено заключение экспертизы, объект строится или уже введён. Полезнее похожий реализованный проект с понятной ролью команды, чем длинный список объектов без пояснений.
До подписания договора стоит встретиться с руководителем проекта, главным инженером проекта — ГИПом — и ключевыми специалистами. Нужно понять их опыт, загрузку, дату начала работы и кто сможет заменить их при необходимости. Если часть разделов выполняют субподрядчики, важно заранее определить, кто отвечает за их сроки и качество.
Хороший вопрос на встрече: «Заказчик изменил квартирографию после согласования. Кто проверит последствия для остальных разделов, пересчитает сроки и оформит изменения?» Конкретный ответ покажет, как команда работает.
Если для договора требуется членство в СРО, актуальные сведения о компании проверяют в Едином реестре НОПРИЗ. Проверка документов дополняет знакомство с командой.
Уточняют и результат: разработана концепция, получено заключение экспертизы, объект строится или уже введён. Полезнее похожий реализованный проект с понятной ролью команды, чем длинный список объектов без пояснений.
До подписания договора стоит встретиться с руководителем проекта, главным инженером проекта — ГИПом — и ключевыми специалистами. Нужно понять их опыт, загрузку, дату начала работы и кто сможет заменить их при необходимости. Если часть разделов выполняют субподрядчики, важно заранее определить, кто отвечает за их сроки и качество.
Хороший вопрос на встрече: «Заказчик изменил квартирографию после согласования. Кто проверит последствия для остальных разделов, пересчитает сроки и оформит изменения?» Конкретный ответ покажет, как команда работает.
Если для договора требуется членство в СРО, актуальные сведения о компании проверяют в Едином реестре НОПРИЗ. Проверка документов дополняет знакомство с командой.
Разберите обещанный срок по этапам
«Сделаем за восемь месяцев» — неполный ответ. С какого момента считают срок? До какой выдачи? Включены ли согласования заказчика, экспертиза и исправление замечаний?
В календарном графике нужны промежуточные результаты: когда утверждается архитектура, выдаются задания смежникам, выпускаются разделы и передаётся рабочая документация. Рядом — исходные данные и решения заказчика, без которых следующий этап не начнётся.
Такой график помогает оценить, соответствует ли проектирование плану строительства. Если часть рабочей документации нужна раньше, это обсуждают сразу. И заранее определяют, что произойдёт с выданными комплектами, если базовые решения изменятся.
В календарном графике нужны промежуточные результаты: когда утверждается архитектура, выдаются задания смежникам, выпускаются разделы и передаётся рабочая документация. Рядом — исходные данные и решения заказчика, без которых следующий этап не начнётся.
Такой график помогает оценить, соответствует ли проектирование плану строительства. Если часть рабочей документации нужна раньше, это обсуждают сразу. И заранее определяют, что произойдёт с выданными комплектами, если базовые решения изменятся.
В BIM важнее работа с замечаниями, чем вид модели
Фраза «работаем в BIM» ещё не объясняет, как команда согласует разделы. Для заказчика полезнее увидеть, как находят несоответствие, кто его исправляет и кто проверяет результат.
Например, воздуховод пересекает балку. Обнаружить пересечение недостаточно: нужно согласовать новое решение между инженером и конструктором, обновить модель и чертежи, проверить исправление.
Попросите показать обезличенный пример такой проверки. Заодно уточните, кто ведёт сводную модель, где хранятся актуальные версии, какие данные вносятся на каждом этапе и в каких форматах их получит заказчик.
Объём BIM определяют с учётом требований к объекту и задач заказчика. Если модель нужна для подсчёта объёмов или дальнейшей эксплуатации, это должно быть в задании до расчёта цены.
Например, воздуховод пересекает балку. Обнаружить пересечение недостаточно: нужно согласовать новое решение между инженером и конструктором, обновить модель и чертежи, проверить исправление.
Попросите показать обезличенный пример такой проверки. Заодно уточните, кто ведёт сводную модель, где хранятся актуальные версии, какие данные вносятся на каждом этапе и в каких форматах их получит заказчик.
Объём BIM определяют с учётом требований к объекту и задач заказчика. Если модель нужна для подсчёта объёмов или дальнейшей эксплуатации, это должно быть в задании до расчёта цены.
Перенесите договорённости в договор
Уточнения из переписки должны попасть в договор и приложения. Иначе на встрече стороны могут договориться об одном объёме, а подписать другой.
Если у заказчика есть типовой договор, его лучше отправить проектировщику вместе с запросом КП. Проектировщик может подготовить протокол разногласий: указать пункты, которые предлагает изменить, и свою редакцию — например, по оплате, ответственности или приёмке работ. Такие предложения лучше обсудить до выбора подрядчика, чтобы сравнивать КП с учётом договорных условий.
Перед подписанием стоит проверить:
• Что передаётся по каждому этапу, в каком формате и как принимается работа.
• К каким результатам привязаны платежи и сколько времени отведено заказчику на проверку.
• Как согласуются изменения задания, дополнительные работы, их цена и сроки.
• Как устраняются недостатки, обрабатываются замечания экспертизы и учитываются задержки исходных данных.
• Какие исходные файлы и права на документацию передаются, что происходит при приостановке или прекращении работ.
Если компания подробно отвечает на эти вопросы, заказчику проще оценить предложение, а проектировщику — спланировать работу. Неясные пункты лучше закрыть до начала проекта.
Если у заказчика есть типовой договор, его лучше отправить проектировщику вместе с запросом КП. Проектировщик может подготовить протокол разногласий: указать пункты, которые предлагает изменить, и свою редакцию — например, по оплате, ответственности или приёмке работ. Такие предложения лучше обсудить до выбора подрядчика, чтобы сравнивать КП с учётом договорных условий.
Перед подписанием стоит проверить:
• Что передаётся по каждому этапу, в каком формате и как принимается работа.
• К каким результатам привязаны платежи и сколько времени отведено заказчику на проверку.
• Как согласуются изменения задания, дополнительные работы, их цена и сроки.
• Как устраняются недостатки, обрабатываются замечания экспертизы и учитываются задержки исходных данных.
• Какие исходные файлы и права на документацию передаются, что происходит при приостановке или прекращении работ.
Если компания подробно отвечает на эти вопросы, заказчику проще оценить предложение, а проектировщику — спланировать работу. Неясные пункты лучше закрыть до начала проекта.
Пять вопросов перед выбором
Перед решением проверьте, можете ли вы коротко ответить:
• Что именно входит в стоимость и что останется за её пределами?
• Кто будет вести проект и есть ли у этой команды подходящий опыт?
• Какие результаты и в какие сроки получит заказчик?
• Что потребует доплаты и как будут согласовываться изменения?
• Закреплены ли ответы в договоре и приложениях?
Когда ответы есть по каждому участнику, разница в цене становится понятнее. Тогда выбирать можно с пониманием того, за какую работу и какую ответственность платит заказчик.
• Что именно входит в стоимость и что останется за её пределами?
• Кто будет вести проект и есть ли у этой команды подходящий опыт?
• Какие результаты и в какие сроки получит заказчик?
• Что потребует доплаты и как будут согласовываться изменения?
• Закреплены ли ответы в договоре и приложениях?
Когда ответы есть по каждому участнику, разница в цене становится понятнее. Тогда выбирать можно с пониманием того, за какую работу и какую ответственность платит заказчик.
Нужно оценить проект ЖК или пригласить нас на тендер?
Направьте параметры объекта, имеющееся задание и планируемые сроки на info@truebim.pro. Чтобы пригласить нас на тендер, приложите тендерную документацию и укажите срок подачи предложения. Мы изучим материалы и подготовим коммерческое предложение с составом работ, этапами и перечнем того, что не входит в стоимость. Связаться с командой TrueBIM.
Мы открыты к сотрудничеству
Оставьте заявку и получите детализацию стоимости проектирования в Revit