Здесь мы делимся экспертным мнением.
Рассказываем о последних новостях компании.
НАШ БЛОГ
BIM-модель для АГР Москвы: зачем она нужна ДГП и как её подготовить
От архитектурного облика — к данным о здании. Концептуальная иллюстрация.

Фасады выглядят убедительно, планы готовы, площади сведены в таблицу. Но описывают ли все эти материалы один и тот же проект? После нескольких изменений планировки ответ уже не так очевиден.

BIM-модель для АГР Москвы помогает связать архитектурные решения с проверяемыми данными: геометрией здания, помещениями, их назначением и технико-экономическими показателями. Для девелопера и проектного бюро задача — подготовить согласованный комплект, в котором модель, чертежи и расчёты не противоречат друг другу.

Разберём, почему Департаменту градостроительной политики Москвы теперь нужна цифровая модель, какие требования предъявляют к IFC и как подготовиться к подаче без лишних переделок.
Почему ДГП Москвы теперь требуется BIM-модель АГР
Архитектурно-градостроительное решение определяет облик объекта и его размещение в городской среде. Для его оценки важны и фасады, и то, какие объёмы, площади и функции за ними стоят. Информационная модель позволяет рассматривать эти сведения вместе.

Практический смысл перехода к ЦИМ хорошо виден в требованиях ДГП и ДИТ: они задают единые правила структуры и атрибутов, проверки качества и автоматического расчёта технико-экономических показателей. Для города это даёт три возможности.

• Проверять показатели по данным модели. Площади и объёмы связаны с конкретными элементами и пространствами. Можно проследить, из чего складывается итоговая цифра, а не опираться только на отдельно заполненную таблицу.
• Раньше выявлять несоответствия. Ошибки в границах помещений, этажности, назначении зон или геометрии можно обнаружить до того, как они перейдут в следующие стадии проектирования.
• Работать с данными по единым правилам. Формат IFC, классификация элементов и обязательные свойства создают основу для автоматизированных проверок независимо от того, в какой программе проектировщик создал модель.

Представим, что в жилом корпусе изменили квартирографию. Стены в модели передвинули, но границы помещений и таблицу площадей оставили прежними. На рендере это почти незаметно. Проверка информационной модели помогает найти расхождение и понять, какие данные нужно обновить.

Для заказчика из этого следует простой вывод: модель стоит готовить одновременно с архитектурой. Если откладывать её до последнего, к сроку подачи может обнаружиться, что нужно уточнять сами проектные решения. При этом корректный IFC остаётся частью комплекта: он не заменяет архитектурную оценку и не гарантирует утверждение АГР.
Когда модель обязательна и какие правила учитывать
Требования к ЦИМ в формате IFC вступили в силу 2026-04-02. Их утвердило совместное распоряжение ДГП и ДИТ № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26. Пункт 1.3 связывает применение требований с проектами, для которых правовыми актами Москвы предусмотрено согласование АГР. Распространять это правило на любой объект строительства автоматически нельзя.

Есть и переходный момент: с 2026-09-30 вступает в силу новый порядок по постановлению Правительства Москвы № 1423-ПП. По пункту 9.1 запросы на государственную услугу, поданные до его вступления в силу, рассматриваются по прежнему порядку.

До начала работ уточните, требуется ли АГР для вашего объекта, какой этап рассмотрения предстоит и какой состав материалов нужен. При изменении ранее выданного свидетельства отдельно проверьте применимые условия. Актуальную процедуру сверяйте с разделом ДГП Москвы, а не со старой памяткой из другого проекта.
Чем BIM-модель отличается от визуальной 3D-модели
Визуальная модель показывает, как здание будет выглядеть в окружении. Цифровая информационная модель, или ЦИМ, передаёт ещё и структуру проекта: к какому этажу относится элемент, что представляет собой пространство, какие у него свойства и какие показатели можно по нему рассчитать.

В BIM-модели стена, перекрытие и помещение должны сохранять своё назначение после экспорта. Для помещений и расчётных зон используют IfcSpace; необходимые сведения записывают в предусмотренные требованиями свойства. Красивый объём без этих данных может быть полезен для презентации, но недостаточен для проверки ЦИМ.

Оба вида модели нужны для своих задач и должны соответствовать одной редакции проекта. Требования к визуализации нельзя механически переносить на IFC. Например, деревья и кустарники могут быть важны для изображения благоустройства, но в состав IFC ЦИМ АГР по требованиям к разделу БиО не включаются.
Если рабочая модель уже существует, начните с аудита и пробной выгрузки. Это покажет, можно ли адаптировать данные или потребуется более глубокая переработка. Обсудить подготовку модели с TrueBIM.
Основные требования к BIM-модели для АГР Москвы
Главная проверка проходит на экспортированном IFC: именно в нём могут потеряться свойства, измениться классы или нарушиться структура. Ниже — основные ориентиры по разделам 4–7 официальных требований; полный состав элементов и атрибутов приведён в приложениях.

Что проверить

Что требуется

Типичная ошибка

Формат

IFC4 ReferenceView, IFC STEP Physical File; параметры схемы — по п. 4.1

Произвольный профиль экспорта

Классы IFC

Соответствие классов элементов таблицам и приложениям

Все элементы — Proxy вне разрешённых исключений

Атрибуты

Наборы RusSet_ и параметры RUS_: имена, типы данных, единицы

Нужные сведения остались только в Pset_/Qto_

Структура

Разделение по корпусам, разделам и этажам; корректные имена файлов

Несколько корпусов объединены в один IFC

Геометрия

Общие координаты, ориентация и отметки; метрические единицы, масштаб 1:1

Части модели не совмещаются

Зоны и ТЭП

Необходимые IfcSpace, корректные границы и свойства, связь с показателями

Пропуски, дубли или устаревшие зоны


Рекомендуемый размер отдельного файла по разделу — до 500 МБ. Это рекомендация пункта 4.4.1, а не универсальный жёсткий предел. Уменьшать файл стоит за счёт разумной детализации и очистки, сохраняя обязательные элементы и данные.

Отдельно проверьте оформление передачи: наименования файлов, XML-ведомость ЦИМ и заверение по разделу 4.2. Кто и что подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью, лучше согласовать заранее.

Что входит в модель и насколько подробно её прорабатывать
Требования выделяют проектную ситуацию (ПС), благоустройство и озеленение (БиО), архитектурные решения (АР). Состав и детализацию определяют для соответствующего этапа и вида модели — низкополигональной или высокополигональной.

В архитектурной части важны геометрия корпуса, этажи, помещения и функциональные зоны, а также предусмотренные требованиями стены, перекрытия, проёмы, лестницы и другие элементы. По участку — необходимые границы, рельеф и элементы благоустройства. Перечень нужно брать из приложений, а не из состава привычного рабочего файла.

Избыточная детализация тоже создаёт работу: файл становится тяжелее, растёт число элементов для проверки. Если в рабочей модели есть все инженерные системы, мебель и отделка, это ещё не означает, что весь этот объём нужно включать в ЦИМ для АГР. Дополнительные задачи координации согласуют отдельно.
Как подготовить модель: шесть шагов
1. Проверить исходные данные
Соберите актуальные планы, фасады, разрезы, сведения об участке, таблицу ТЭП, авторскую модель и имеющийся IFC. Сопоставьте их версии. На выходе нужен понятный список: что можно использовать, где есть противоречия и какие решения должен уточнить проектировщик.

2. Зафиксировать задание и результат
Определите состав моделей, деление по корпусам и разделам, требования к зонам и атрибутам, правила экспорта. В задании перечислите передаваемые файлы, проверки и число циклов исправлений. Это позволит одинаково понимать готовность работы заказчику и исполнителю.

3. Подготовить геометрию и данные
Обновите архитектуру, этажи и координаты, создайте необходимые пространства, настройте классы IFC и свойства. Проверяйте не только заполненность параметров, но и их смысл: например, действительно ли зона отнесена к нужному назначению и соответствует актуальной планировке.

4. Выгрузить IFC и проверить его отдельно
Откройте результат экспорта и проверьте состав, свойства, координаты, пространственную структуру и показатели. Автоматические проверки дополните просмотром характерных этажей и сложных участков. Для подготовки полезны материалы раздела «ЦИМ АГР» на «СтроимПросто».

5. Собрать согласованный комплект
Сверьте модель с чертежами и ТЭП, подготовьте предусмотренные ведомости и подписи. Зафиксируйте итоговую версию. Отчёт проверки должен помогать найти проблему по элементу, а не просто сообщать, что в файле есть ошибки.

6. Отработать замечания и повторить проверки
Связывайте замечания с конкретной версией IFC. После исправления обновляйте зависимые показатели и документы. Если архитектура изменилась, одной повторной выгрузки может быть недостаточно: нужно проверить, что изменения дошли до всех связанных материалов
Если модель уже есть — нужно ли делать её заново?
Часто достаточно адаптации. При актуальной геометрии основная работа приходится на зоны, атрибуты, классификацию и настройки экспорта. Если модель отстала от чертежей, сначала придётся устранить расхождения. Перевод в IFC сам по себе их не исправляет.

Когда у заказчика есть только IFC, его можно использовать для аудита. Возможность дальнейшего редактирования зависит от содержимого файла и программного обеспечения. Для регулярных изменений и повторного выпуска обычно полезны авторская модель и настройки экспорта.

Если BIM-модели нет, её создают по документации — при достаточности размеров, отметок и сведений о помещениях. Недостающие решения согласуют с проектировщиком. Если проект будет активно развиваться, стоит рассмотреть комплексное BIM-проектирование, чтобы изменения в документации и модели шли вместе.
Пять ошибок, которые стоит найти до подачи
• Модель и ТЭП разных версий. Архитектура изменилась, а расчётные зоны или ведомость остались прежними. Начните с фиксации единой редакции проекта.

• Проверен исходник, но не IFC. После экспорта часть свойств исчезла или элементы получили неверные классы. Контролируйте передаваемый файл.

• Неверные границы и свойства помещений. Дубли, пропуски и незамкнутые зоны искажают показатели. Сопоставляйте пространства с планировками.

• Корпуса не совмещаются. Различаются координаты, ориентация или отметки. Проверяйте сборку в общей системе координат.

• Ошибки исправлены только в одном месте. IFC обновили, а чертежи и ведомости — нет. После изменений проверяйте весь затронутый комплект.

При проверке коллизий ориентируйтесь на предусмотренную требованиями матрицу и допуски: не каждое геометрическое пересечение означает ошибку. Полезен отчёт, в котором замечание связано с элементом, причиной и ответственным за исправление.
Стоимость и сроки разработки BIM-модели для АГР
Цена зависит прежде всего от состояния исходных данных и объёма подготовки. Два здания одинаковой площади могут требовать разной работы: в одном случае достаточно настроить атрибуты, в другом — восстановить геометрию по чертежам.

На расчёт влияют площадь и число корпусов, сложность архитектуры, полнота документации, наличие редактируемой модели, объём доработки зон и свойств, состав проверок и число согласованных циклов исправлений.

Сравнивая предложения, уточняйте результат: включена ли проверка IFC после экспорта, кто устраняет расхождения с ТЭП, передаются ли исходники и как учитываются новые проектные решения. Эти условия объясняют стоимость точнее одной ставки за квадратный метр.

В срок подготовки закладывают аудит, моделирование, ответы проектной команды, проверку и выпуск. Сильнее всего график усложняют изменения архитектуры во время работы, поэтому полезно фиксировать промежуточные версии и порядок передачи правок.

Подготовку модели и рассмотрение АГР планируют раздельно: договорный срок исполнителя не равен сроку всей процедуры. Если выбираете между внутренней командой и подрядчиком, оцените загрузку специалистов — об этом подробнее в материале о собственном BIM-отделе и аутсорсинге.

Для оценки пришлите модель или чертежи, параметры объекта, задачу и желаемую дату готовности. Укажите, нужна ли разработка с нуля, адаптация или исправление замечаний.
Как TrueBIM помогает подготовить модель
TrueBIM занимается разработкой BIM-моделей, моделированием по документации, проверкой коллизий и соответствия чертежам. Для задач организации данных и работы проектной команды доступен BIM-консалтинг для застройщиков.

Работу по АГР стоит начинать с разбора исходных материалов: какие данные уже пригодны, что предстоит доработать и какие результаты передаются заказчику. Так можно согласовать объём без неопределённой формулировки «сделать BIM».

Для первого обращения достаточно доступного комплекта:

• описание объекта: адрес, назначение, площадь, этажность и число корпусов;
• актуальные планы, фасады, разрезы, сведения об участке и ТЭП;
• авторская модель и IFC, если они есть;
• замечания к предыдущей подаче и соответствующая версия файлов;
• желаемый срок и сведения о планируемых изменениях.

Если чего-то не хватает, перечислите пробелы. Это поможет сразу отделить работы, которые можно начать, от задач, зависящих от решений проектной команды.
Частые вопросы о BIM-модели для АГР
Подойдёт ли любой файл с расширением .ifc?
Нет. Нужно проверить профиль IFC4 ReferenceView, структуру, состав, свойства и соответствие документации. Успешное открытие файла ещё не означает его готовности для АГР.

Можно ли подготовить модель по PDF или DWG?
Да, если документы содержат достаточно согласованных данных. Потребуются планы, фасады, разрезы, размеры, отметки и сведения о помещениях и участке. Качество исходников определяет объём уточнений и моделирования.

Что делать, если модель уже получила замечания?
Передайте замечания вместе с той версией IFC, к которой они относятся, исходной моделью и документацией. Сначала нужно найти причину, затем внести исправления и повторно проверить связанные элементы и показатели.

Где искать требования к BIM-модели для Москомархитектуры?
Такую формулировку ещё можно встретить в поиске и старых инструкциях. Для актуальной подготовки АГР проверяйте материалы Департамента градостроительной политики Москвы, действующую редакцию требований и процедуру именно вашего обращения.

Нужно ли включать в IFC все инженерные системы?
Состав ЦИМ АГР определяется требованиями к соответствующему этапу. Полная рабочая модель инженерных систем не становится обязательной только потому, что она уже есть у проектировщика. Дополнительный объём координации фиксируют в задании.

Можно ли гарантировать согласование при правильной модели?
Корректная ЦИМ снижает риск технических замечаний. Решение по АГР зависит также от архитектуры, применимых требований и полноты остальных материалов, поэтому одной модели для гарантии недостаточно.
BIM-модель для АГР Москвы полезна, когда связывает проектные решения с проверяемыми показателями. Начните с проверки исходных данных — так проще определить объём подготовки и спланировать выпуск комплекта.